Việc chuyển quyền đất “hai giá” xảy ra khá phổ biến nhưng không phải trường hợp nào cơ quan nhà nước có quyền hạn cũng phát hiện, chứng minh các bên vi phạm để xử lý. Do đó, dù thực tế có chuyện nhượng hai giá nhưng không xử lý thì vẫn khai, nộp thuế, và sang tên theo quy định.
Cách tính thuế trước bạ khi mua bán đất hai giá
Căn cứ Điều 6, khoản 1 Điều 7 10/2022/NĐ-CP và Điều 3 Văn bản hướng dẫn 13/2022/TT-BTC, trước bạ khi chuyển quyền đất hai giá mà giá tự khai của các bên cao hơn giá nhà nước thì được tính bằng 0,5% x giá chuyển quyền theo giao kèo, riêng trường hợp giá thấp hơn giá đất nhà nướcthì được tính như sau:
trước bạ = 0,5% x (Diện tích tính trước bạ x Giá 01m2 đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành)
Trong đó:
– Diện tích đất tính trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân do Phòng công chứng đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế theo “Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai”.
– Giá 01m2 đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai trước bạ.
Lưu ý: Riêng trường hợp chuyển quyền kèm nơi cư trú mà giao kèo mua bán nhà đất không tách riêng phần giá trị nhà và giá trị đất hoặc trường hợp mua bán riêng nơi cư trú (chủ yếu là chung cư) thì trước bạ đối với được tính theo công thức trên, còn trước bạ đối với nơi cư trú được xác định như sau:
trước bạ = 0,5% x (Diện tích nhà chịu trước bạ x Giá 01m2 nhà x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu trước bạ)
Trong đó:
– Diện tích nhà chịu trước bạ là toàn bộ diện tích sử dụng nhà (kể cả diện tích dự án xây dựng phụ kèm theo) thuộc quyền hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
– Giá 01m2 nhà là giá thực tế thi công mới của 01m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về thi công tại thời điểm kê khai trước bạ.
– Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật (sử dụng càng lâu thì tỷ lệ % chất lượng còn lại càng thấp, có thể là 90%, 70%, 50%,…).
Như vậy, số trước bạ khi chuyển quyền nhà đất hai giá bằng 0,5% nhân (x) với giá tính trước bạ theo giá nhà nước.
Nếu người dân muốn biết tổng số trước bạ phải nộp là bao nhiêu thì phải biết được giá 01m2 đất trong Bảng giá đất (đối với đất), giá 01m2 nhà, tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà chịu trước bạ (đối với nhà).
Tuy nhiên, khi khai trước bạ không nhất thiết phải biết những thông tin này, chỉ cần khai nộp hồ sơ đúng thời hạn cơ quan thuế sẽ ban hành thông báo nộp trước bạ, trong đó ghi rõ số tiền phải nộp.
Từ cách tính trên có thể thấy ngay cả khi mua bán đất hai giá nhằm giảm số thuế trước bạ phải nộp thì số thuế nộp vẫn được tính theo giá nhà nước (đối với trường hợp giá tự khai thấp hơn giá nhà nước), chưa kể trường hợp bị từ chối hồ sơ sang tên, xử phạt vi phạm hành chính hoặc nặng hơn là truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế. Do đó, không nên mua bán nhà đất “hai giá”.
Hồ sơ, thủ tục khai trước bạ khi mua bán đất hai giá
Nếu cơ quan nhà nước không từ chối hồ sơ khai , hồ sơ sang tên thì trước bạ được khai như sau:
* Hồ sơ khai trước bạ
Căn cứ Phụ lục I ban hành kèm theo 126/2020/NĐ-CP, hồ sơ khai trước bạ khi chuyển quyền đất hai giá gồm các giấy tờ sau:
(1) Tờ khai trước bạ theo mẫu số 01/LPTB.
(2) Bản sao các giấy tờ chứng minh của cải (hoặc chủ của cải) thuộc diện miễn trước bạ (nếu có), trừ trường hợp nộp bản chính.
(3) Bản sao giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật (, Giấy hồng).
(4) Bản sao giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật về việc chuyển nhượng , của cải vắn liền với đất giữa các bên (giao kèo chuyển quyền, tặng cho có chứng thực hoặc chứng thực).
* Trình tự, thủ tục khai trước bạ
– Thời hạn nộp hồ sơ: Cùng với thời hạn nộp hồ sơ sang tên (bao gồm cả trường hợp thực hiện theo cơ chế một cửa liên thông hoặc nộp trực tiếp tại cơ quan thuế).
Nghĩa là, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày giao kèo chuyển quyền, mua bán nhà đất có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai trước bạ cùng với hồ sơ đăng ký sang tên.
Trường hợp khai trước bạ trước thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên thì người khai, nộp trước bạ phải nộp trực tiếp tại cơ quan thuế. Cụ thể đối với hộ gia đình, cá nhân phải khai nộp hồ sơ tại Chi cục thuế cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
– Nơi nộp hồ sơ (áp dụng khi nộp cùng hồ sơ đăng ký sang tên):
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu
Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất
+ Trường hợp địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
+ Trường hợp địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Phòng công chứng đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Phòng công chứng đất đai.
Trên đây là cách tính thuế trước bạ khi mua bán đất hai giá và hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ, cũng như thủ tục khai, nộp trước bạ.
Liên hệPhúc Trường Annếu như bạn đọc có bất kì thắc mắc gì
Xem nhiều bài viết về pháp luật đất đai hơn tạiđây.
