Người có thu nhập thấp thường được ưu tiên mua căn hộ xã hội. Vậy nếu sau khi mua mà có nhu cầu muốn bán thì cần phải đáp ứng điều kiện gì? Sau bao lâu thì được bán?
Điều kiện sang tên nhà ở xã hội
Khoản 7 Điều 2 Luật Nơi cư trú năm 2023 giải thích định nghĩa căn hộ xã hội như sau:
7. Nơi cư trú xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.
Có thể thấy, căn hộ xã hội là loại nhà mà chỉ có một số đối tượng được hỗ trợ mua. Do đó, không chỉ điều kiện để mua mà khi muốn bán căn hộ xã hội, cá nhân, tổ chức cũng phải đáp ứng điều kiện nhất định.
Theo đó, điểm d và điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nơi cư trú năm 2023 nêu rõ:
Bên cạnh đó điểm e khoản 4 Điều 89 Luật Nơi cư trú năm 2023 còn quy định thêm rằng, sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua căn hộ xã hội được bán lại căn hộ này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Văn bản xác nhận.
Bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là căn hộ riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.
Từ quy định này có thể kết luận như sau:
- Không được mua bán nhà ở xã hội trong thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua căn hộ xã hội cho người tài trợ.
- Nếu chưa đủ 05 năm mà muốn bán thì chỉ có thể bán lại cho đơn vị quản lý căn hộ xã hội đó hoặc người thuộc diện được mua căn hộ xã hội.
Đặc biệt, chỉ được mua bán bình thường theo cơ chế thị trường sau 05 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua và đã được cấp Văn bản xác nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.
Nếu người mua là đối tượng thuộc diện được mua căn hộ xã hội thì giá bán tối đa chỉ bằng giá bán của căn hộ xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Như vậy, sau thời hạn 05 năm kể từ khi đóng đủ tiền mua và được cấp Văn bản xác nhận, chủ căn hộ xã hội sẽ được bán căn hộ xã hội theo cơ chế thị trường hoặc cho đối tượng thuộc diện được mua căn hộ xã hội.
Mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm bị xử lý thế nào?
Mặc dù Luật có quy định cụ thể thời hạn bán nhà ở xã hội là sau 05 năm kể từ thời điểm nộp đủ tiền mua và được cấp Văn bản xác nhận nhưng thực tế có không ít trường hợp “lách luật” để mua bán căn hộ xã hội dù chưa đủ thời hạn theo quy định.
Để giải quyết trường hợp này, khoản 10 Điều 88 Luật Nơi cư trú năm 2023 khẳng định:
10. Trường hợp bán, cho thuê mua căn hộ xã hội vi phạm quy định của Luật này về đối tượng hoặc điều kiện mua, thuê mua căn hộ xã hội thì thỏa thuận mua bán, cho thuê mua căn hộ vô hiệu và bên mua, thuê mua phải chuyển giao lại căn hộ cho người tài trợ công trình góp vốn căn hộ xã hội, đơn vị quản lý căn hộ xã hội; trường hợp không chuyển giao lại căn hộ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có căn hộ tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.
Việc xử lý tiền mua căn hộ xã hội được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự; việc xử lý tiền thuê mua căn hộ xã hội được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật này; việc cưỡng chế thu hồi căn hộ xã hội thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Theo đó, nếu mua bán nhà ở xã hội không đúng quy định, khi chưa đủ thời hạn cho phép thì:
- mua bán căn hộ xã hội không có giá trị .
- Bên mua phải chuyển giao lại nhà ở xã hội đó cho đơn vị quản lý. Nếu không thực hiện chuyển giao thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có căn hộ sẽ tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở.
Trên đây là quy định về thời hạn được bán căn hộ xã hội. Nếu còn thắc mắc, độc giả vui lòng liên hệ Phúc Trường An để được hỗ trợ, giải đáp.
Xem nhiều bài viết về pháp luật đất đai hơn tại đây.
